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什么是“房产五证”?

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孝感生活网 发表于 2018-7-18 18:52:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
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2018-7-18 18:52:16 7536 0 看全部
一、“房产五证”的内容

买房看五证,而且要保证五证俱全。五证包括商品房销售(预售)许可证、建设工程许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证和建设工程规划许可证这五证。

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二、“房产五证”的具体涵义

房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。核实开发商提供的资料,保证五证俱全,是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括:

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1、国土部门的《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

2、《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。(证明开发商已交纳了土地出让金,拥有产权保障。)

3、《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

4、建设部门的《建设工程施工许可证》。

5、国土部门的《商品房销售(预售)许可证》。

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三、开发商办理“房产五证”的先后顺序

1、建设用地规划许可证 → 2、国有土地使用权证 → 3、建设工程规划许可证 → 4、建筑工程施工许可证(又称建筑工程开工证)→ 5、商品房预售许可证。其中前四证齐全,工程投资达到总体投资30%以后,开发商可向住建局申请《房屋预售许可证》,等申办预售许可后,方可进行预售。大产权证不是土地证,是指房屋的大产权证,取得后,通过分户办理房产证。

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四、“房产五证”的重要关系

在这“五证”中,最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》,它表明所售房屋是合法项目,同时,购买期房时还要考查开发商投入开发建设的资金是否已达到工程建设总投资的25%以上,其施工进度和竣工交付时间是否已确定。

根据我国有关土地法律、法规,开发商依法取得国有土地使用权,是其从事商品房开发的根本条件。对于国有土地来说,取得的方式无非是两种,其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权,其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权,为了明确开发商的用地是否是出让土地,购房者应核心审查下列文件:

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1、《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》。

2、《国有土地使用权证》。

3、缴纳地价款的有关凭证。

需要明确的主要内容有:位置、面积,土地用途,出让地价款(包括土地出让金和市政基础设施配套建设费)的数额及缴纳情况,投资开发的期限,土地使用和规划条件。应特别注意的是:

1、正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章,和房屋土地行政主管部门的公章。

2、土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”,如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”,则表明土地使用者未缴足地价款。

3、土地证不得擅自涂改。

4、土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。

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五、购买“房产五证”不全的房子会有什么后果?

后果1、房屋质量缺乏保障

开发商没有五证,在很大程度上意味着开发商很有可能没有建造商品房的资质,也没有出售商品房的资格,这样的房子质量很难有保障。

后果2、签订的合同可能无效

如果开发商所销售的房屋五证不齐全,不仅办不出产权证,就连签订的预售合同都是无效的。因为商品房实行网上合同备案操作,五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同,也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。如果遇到不法开发商,可能会产生“一房多卖”的情况,从而引发购房纠纷。

后果3、无法顺利获得贷款

很多购房者在买房时都会申请贷款,一般情况下,银行只有确认房子有了预售许可证,同时要求开发商提供阶段性的担保责任,才会给买房人办理按揭贷款的相关手续。如果开发商故意隐瞒贷款限制条款,导致购房者贷款失败,将会给自己带来直接损失。

后果4、无法顺利取得房产证

如果开发商没有五证,就无法取得房屋大产证,购房人也就不能及时办理产权登记和过户。而房屋属于不动产,实行实名登记制度,没有房产证的房屋在法律上不属于有产权的房地产,不受物权法的保护。一旦开发商出现问题,购房者必定蒙受损失。

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六、“房产五证”不全给我们带来哪些风险?

1、骗取定(订)金

不法开发商为了套取购房者钱财,土地都没搞定,先把售楼处搭起来。沙盘一放,广告一出,看上去似乎实力强盛金碧辉煌,也能唬住不少人,欺骗购房者要买好房源好户型,就得先交定金、订金。一拿到钱,开发商就卷款跑路。

2、房屋质量没保障

开发商没有五证,也就是说开发商很有可能没有建造商品房的资质,更没有出售商品房的资格。这样的房子质量很难有保障,你还敢买吗?

3、配套设施是个景

不法开发商喜欢夸大其词,说该楼盘对口名校、将设地铁站、配套有公园、泳池、超市等,其实是个未知数。

4、一房多卖

不法开发商爱用非正式合同冒充正式合同,经常造成“一房二卖”,使购房者长期拿不到房产证等。

5、买房空欢喜一场

开发商如果没有取得预售证,购房者购买到没有预售证的期房风险是非常大的,开发商有可能中途改规划或者烂尾,如果你很幸运的退还了订金,但辛苦多少天的看房时间也就白白浪费掉了,等你再到市场上看房时房价又上涨了。

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总之,五证齐全是判断楼盘靠谱的根本,是开发商实力的体现,信誉的体现,品质的保障!对于“五证不全”的楼盘,侵权事件在生活中时有发生,购房者遇到这样的楼盘一定要注意,避免上当受骗!
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